韩国《〈房地产投资公司法〉施行令》

2001年8月25日制定，总统令第17346号；

2006年12月29日修订，总统令第19806号

第1章　总　　则

第1条(目的)

本施行令制定之目的在于对《房地产投资公司法》的授权事项以及与该法的实施相关的其他事项做出规定。

第2条(房地产相关有价证券)

1．《房地产投资公司法》第2条第3款第2项所述“总统令所规定的间接投资证券”是指属于下列各项之一的：

(1)《间接投资资产运作业法》第27条第3款规定的房地产间接投资机构发行的股票及收益证券；

(2)《〈间接投资资产运作业法〉施行令》第35条第4款规定的特别资产间接投资机构(以总资产的70%以上投资于房地产信托收益证券的特别资产间接投资机构为限)的股票及收益证券。

2．《房地产投资公司法》第2条第3款第3项所述“总统令所规定的证券”是指依据基础资产发行的证券(“基础资产”是指根据《资产证券化法》第2条第3款的规定转化为证券的资产)。根据该款规定，如下资产的总值须占基础资产的70%以上：

(1)房地产；

(2)房地产销售单证(指因房地产销售或租赁而签发的单证)；

(3)附房地产担保债券。

3． 《房地产投资公司法》第2条第3款第7项所述“总统令规定的债券”是指下列股票或债券：

(1)《关于国土规划及利用的法律》第47条第2款规定的城市规划设施债券；

(2)《城市开发法》第22条第1款规定的“土地偿还债券”；

(3)《住宅法》第69条第1款规定的房屋偿还债券；

(4)《宅基地开发促进法》第20条第2款规定的土地偿还债券；

(5)根据《关于为公益事业取得土地等及补偿的法律》第63条第2款规定发行的债券；

(6)附房地产担保债券；

(7)符合《法人税法》第51条之2第1款第6项规定要件的法人发行的债券，但是，属于其施行令第27条第1款第1项第3目的股票及公司债券除外；

(8)根据《关于社会基础设施的民间投资法》第14条规定的民间投资事业法人的股票及债券，或同法第41条规定的社会基础设施投融资公司的债券，但是，属于其施行令第27条第1款第1项第3目的股票及公司债券除外。

第2章　组建和机构等

第3条(房地产投资公司的预备许可)

1．根据《房地产投资公司法》第5条第2款的规定，欲取得预备许可的房地产投资公司，应填写记载如下各项内容的预备许可申请书，并提交建设交通部部长：

(1)房地产投资公司的种类；

(2)商号及总部的所在地；

(3)有关资本金事项；

(4)有关发起人事项；

(5)有关主要投资对象事项。

2．根据第1款的规定提出预备许可申请，应同时提交如下各项文件：

(1)拟定的公司章程；

(2)发起人会议记录；

(3)发起人的认股计划及股款缴纳计划；

(4)业务开始之后3个营业年度的营业计划(含预测财务报表)及预测账目计算书；

(5)发起人的简历及经历证明书；

(6)关于公司业务类型和业务开展方法的计划文件；

(7)根据《房地产投资公司法》第9条的规定公募股份时，有关公募股份计划文件，以及就认购公募股份后所剩余的股份与“干事公司”缔结的认购合同书；

(8)根据《房地产投资公司法》第10条第2款的规定拟定的投资说明书；

(9)根据《房地产投资公司法》第47条第1款的规定的拟定的内部控制标准；

(10)在根据《商法》第290条第3款的规定约定受让房地产的情形，房地产的现状说明以及本施行令第9条规定的评估结果报告书。

3．《房地产投资公司法》第5条第3款第4项所述“总统令规定的其他事项”，是指下列各项事项：

(1)确保《房地产投资公司法》第22条规定的资产运作专门人员的计划(限于为自己管理型房地产投资公司的情形)。

(2)在房地产投资公司委托业务的情形，其委托计划的适当性。

(3)关于作为房地产投资公司投资对象的房地产的契约条件，但不包括下列各项：

a．该房地产的出让人提前确定的，对房地产投资公司的股东显著不利的有关“收购请求权”的合同条件；

b．房地产投资公司与受让人或第三人就出售房地产达成的合同条件，该合同条件包括提前确定且对房地产投资公司的股东显著不利的销售价格。

(4)在资产投资运作方案中的投资者保护方案。

4．除此施行令规定的以外，与房地产投资公司的预备许可相关的其他详细事项由建设部交通部部长来决定。

第4条(房地产投资公司的设立许可)

1．根据《房地产投资公司法》第5条第1款申请设立房地产投资公司的申请人，须准备如下材料并提交建设交通部部长：

(1)有关本施行令第3条第1款第1项至第3项规定事项的材料；

(2)公司代表人和高级职员的姓名、身份证号和住址；

(3)有关资产运作专门人员的材料。

2．依据本施行令第3条第1款提交设立许可申请书，应同时提交下列各项的文件：

(1)公司章程；

(2)为设立公司而举行的第一次股东大会会议的详细记录(创立大会会议记录)；

(3)高级职员和资产运作人员的经历证明；

(4)股份认购的付款证明；

(5)填写申请批准日发起人的认股情况以及一般公募认股情况、持10%以上的股份的股东(以下称“主要股东”)的现状及其持股的股份数的文件；

(6)填写公司总部及其分支机构的名称和地点的文件；

(7)填写公司业务类型和业务开展方法的文件；

(8)缔结有关投资资产运作的委托协议的，委托合同书副本；

(9)除符合《房地产投资公司法》第5条第3款规定的附加条件，能够证明具备给予预备许可的条件的文件；

(10)根据《房地产投资公司法》第35条第1款的规定，与资产保管机构(以下称“资产保管机构”)缔结的资产保管合同书的副本。

3．建设部交通部部长许可设立房地产投资公司时，应当向金融监督委员会进行通报。

4．除本施行令规定的以外，设立房地产投资公司其他必要事项由建设交通部部长规定。

第5条(有关金融法律等)

1．《房地产投资公司法》第7条第1款第3项所述“总统令规定的金融相关法律”，是指如下法律：

(1)《韩国银行法》；

(2)《银行法》；

(3)《韩国产业银行法》；

(4)《中小企业银行法》；

(5)《韩国进出口银行法》；

(6)《韩国证券期货交易所法》；

(7)《证券交易法》；

(8)《期货交易法》；

(9)《保险业法》；

(10)《综合金融公司法》；

(11)《金融控股公司法》；

(12)《相互储蓄银行法》；

(13)《授信专门金融业法》；

(14)《信用保证基金法》；

(15)《新技术项目金融支援法》；

(16)《技术信用保证基金法》；

(17)《农业合作社法》；

(18)《水产业合作社法》；

(19)《信用合作社法》；

(20)《新乡村金库法》；

(21)《中小企业创业支援法》；

(22)《信用信息的利用及保护法》；

(23)《外汇交易法》(含根据《外汇交易法》废止的《外汇管理法》)；

(24)《金融监督机构设置法》；

(25)《资产证券化法》；

(26)《有效处理金融机关不良资产及设立韩国资产管理公社法》；

(27)《金融实名交易及秘密保护法律》；

(28)《外国人投资促进法》(含根据《外国人投资促进法》废止的《外国人投资及外资引进法》)；

(29)《金融产业的结构改善法》；

(30)《韩国住宅金融公社法》；

(31)《住宅法》；

(32)《存款人保护法》；

(33)《间接投资资产运作业法》。

2．《房地产投资公司法》第7条第1款第5项所述“总统令规定的人”，是指被撤销经营许可、批准、登记等公司的高级职员或雇员(对于根据《金融业结构改善法》第14条第2款的规定撤销其经营许可、批准或登记的法人或公司来说，则是指发生同法第10条规定的采取及时纠正措施事由的公司高级职员或雇员)，包括下列人员：

(1)审计师或审计委员会成员；

(2)与发生被撤销经营许可、批准或登记等的事由相关，因违法或不当行为而由建设交通部部长、金融监督委员会或根据《金融监督机构设置法》设立的金融监督院院长(以下称“金融监督院长”)给予警告、告诫、批评、停职、要求辞职或其他处分的高级职员；

(3)与发生被撤销经营许可、批准或登记等的事由相关，因违法或不当行为而由建设交通部部长、金融监督委员会或金融监督院长给予要求停职以上处分的雇员；

(4)属于上述第二项或第三项规定者，受到相应处分之前卸任或辞职的人。

第6条(发起人认股最低比例)

《房地产投资公司法》第7条第2款所述“总统令规定的比例”是指10%。

第7条(章程记载事项)

《房地产投资公司法》第8条第1款第15项所述“总统令规定的其他事项”指如下内容：

1．有关股东大会和董事会会议事项；

2．有关高级职员事项；

3．有关会计事项；

4．有关实物出资事项；

5．有关股份收购请求事项；

6．有关股份的回购事项(限于企业结构调整型房地产投资公司)；

7．有关投资者保护事项。

第8条(认股申请表及投资说明书的记载事项等)

1．《房地产投资公司法》第10条第1款第8项所述“其他总统令规定的事项”，是指如果以房地产作为实物出资，该房地产的详细情况以及折合的股份数。

2．《房地产投资公司法》第10条第2款所述“总统令规定的事项”是指下列内容：

(1)商号、设立宗旨及所在地；

(2)计划发行的股份数量和每股价格；

(3)申请认股的期间及地点；

(4)缴纳股款的日期及地点；

(5)有关发行股份上市的事项；

(6)投资对象、投资计划及资产评估方法；

(7)不担保本金的投资风险事项；

(8)收益等的分配方法；

(9)资产的投资与运作的委托合同概要；

(10)与资产保管机构签订的资产保管合同概要；

(11)与资产运作专业人员有关的事项；

(12)关于基于业务及资产保管的委托而支付的费用的事项；

(13)为保护股东的其他必备事项。

3．房地产投资公司的发起人应当将记载前款各项内容的投资说明书提供给劝诱其申请认股的相对方，并说明其主要内容。

第9条(对作为实物出资的房地产的评估)

1．根据《房地产投资公司法》第11条第3款的规定对作为实物出资的房地产进行评估时，将该房地产将来产生的净利润或将未来现金流以合理比例转化或折扣，来计算价格时点的价格的方法(以下称“收益还原法”)。

2．对于适用利润转化法评估明显不利的房地产，根据建设交通部令的规定，考虑房地产的各自特点，可适用如下评估方法：

(1)交易事例比较法：将与该房地产具有相同点或类似点的房地产交易事例进行比较，并进行“情事补正”(指在收集的房地产交易事例中存在交易当事人的特殊情事时，予以考虑并进行补正)和“时点修正”(指收集的交易事例的交易时点与价格时点不一致时，予以考虑并进行修正)，使收集的交易事例符合于该房地产的现状，以便计算价格的方法；

(2)成本法：对该房地产的“重置成本”(指价格时点当时重置该房地产所需要的费用)加以“减价修正”(如果存在应减额的理由，考虑物理的减价或者经济性减价等，将相应的金额从重置成本中扣除，以便计算该房地产在价格时点的价格)计算该房地产价格的方法。

3．第1款、第2款规定的评估方法的详细事项由建设交通部部长令决定。

4．根据第1款至第3款的规定对作为实物出资的房地产进行评估的从业者，不得担任《商法》第298条规定的对该房地产投资公司的检查人，该评估从业者的评估价格不得代替检查人对以实物出资的调查。

5．执行对作为实物出资的房地产进行评估的从业者的选定、对作为实物出资的房地产的价值的评估报告书的采纳、检查人的选任请求应当得到全体发起人的同意。此时作为实物出资人的发起人不得参加意思决议。

第10条(董事会决议事项)

《房地产投资公司法》第13条第1款第2项所述“总统令规定的一定金额”是指房地产投资公司总资产的10%的金额。

第11条(董事的资格及职务)

1．《房地产投资公司法》第14条第2款第3项所述“总统令规定的人”是指属于《房地产投资公司法》第14条第2款第1项及第2项的人的配偶或直系尊、卑亲属。

2．房地产投资公司的董事可以在必要时向资产管理公司、资产保管机构报告